ಬೆಂಗಳೂರು ಸ್ಕೈಲೈನ್ ಎತ್ತರಕ್ಕೆ
ಬೆಂಗಳೂರು ನಗರದಲ್ಲಿ ಮುಂದಿನ ದಿನಗಳಲ್ಲಿ ಕಟ್ಟಡಗಳ ಎತ್ತರ ಮಾತ್ರವಲ್ಲ, ಆರ್ಥಿಕ ಚಟುವಟಿಕೆಗಳೂ ಹೊಸ ಎತ್ತರ ತಲುಪುವ ನಿರೀಕ್ಷೆ ಇದೆ. ಕರ್ನಾಟಕ ಸರ್ಕಾರ ಕೈಗಾರಿಕಾ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣಕ್ಕೆ ಸಂಬಂಧಿಸಿದ ನಿಯಮಗಳನ್ನು ಸಡಿಲಿಸಿ, ಗರಿಷ್ಠ ಫ್ಲೋರ್ ಏರಿಯಾ ರೇಷಿಯೊ (FAR) 5.2 ವರೆಗೆ ಅನುಮತಿ ನೀಡಿದೆ. ಈ ಮಹತ್ವದ ನಿರ್ಧಾರವು ಬೆಂಗಳೂರು ಮಾತ್ರವಲ್ಲದೆ ರಾಜ್ಯದ ಇತರ ಕೈಗಾರಿಕಾ ಕಾರಿಡಾರ್ಗಳಲ್ಲಿಯೂ ದೊಡ್ಡ ಬದಲಾವಣೆ ತರಲಿದೆ.
FAR ಎಂದರೇನು?
FAR ಎಂದರೆ ಒಂದು ಜಾಗದಲ್ಲಿ ಎಷ್ಟು ಮಹಡಿ ವಿಸ್ತೀರ್ಣದ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಿಸಬಹುದು ಎಂಬ ಅಳತೆ. ಉದಾಹರಣೆಗೆ, ಒಂದು ಜಾಗಕ್ಕೆ FAR 5.2 ಅಂದರೆ ಆ ಜಾಗದ ವಿಸ್ತೀರ್ಣಕ್ಕಿಂತ 5.2 ಪಟ್ಟು ಹೆಚ್ಚಿನ ಮಹಡಿ ನಿರ್ಮಾಣ ಸಾಧ್ಯ. ಇದರಿಂದ ಜಾಗದ ಪರಿಣಾಮಕಾರಿ ಬಳಕೆ ಸಾಧ್ಯವಾಗುತ್ತದೆ.
KIADB ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಲ್ಲಿ ಹೊಸ ನಿಯಮ
ಈ ಹೊಸ FAR ನಿಯಮಗಳು ಕರ್ನಾಟಕ ಕೈಗಾರಿಕಾ ಪ್ರದೇಶ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಮಂಡಳಿ (KIADB) ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಲ್ಲಿನ ಕೈಗಾರಿಕಾ ಪ್ರದೇಶಗಳಿಗೆ ಅನ್ವಯವಾಗುತ್ತವೆ. KIADB ಈಗಾಗಲೇ ಕರ್ನಾಟಕದಾದ್ಯಂತ ಸಾವಿರಾರು ಎಕರೆ ಕೈಗಾರಿಕಾ ಭೂಮಿಯನ್ನು ಅಭಿವೃದ್ಧಿಪಡಿಸಿದ್ದು, ಅದರಲ್ಲಿ ಬೆಂಗಳೂರು ನಗರ, ಗ್ರಾಮಾಂತರ ಹಾಗೂ ಸುತ್ತಮುತ್ತಲ ಜಿಲ್ಲೆಗಳಲ್ಲಿಯೇ ಹೆಚ್ಚಿನ ಪಾಲು ಇದೆ.
ಸರ್ಕಾರ ಫೆಬ್ರವರಿ 6 ರಂದು ಹೊರಡಿಸಿದ ಅಧಿಸೂಚನೆಯಂತೆ, ಕೈಗಾರಿಕಾ ಪ್ರದೇಶಗಳು, ವಿಶೇಷ ಹೂಡಿಕೆ ವಲಯಗಳು, ಸಿಂಗಲ್-ಯೂನಿಟ್ ಕಾಂಪ್ಲೆಕ್ಸ್ಗಳು, ಹಾಗೂ KIADB ವ್ಯಾಪ್ತಿಯಲ್ಲಿನ ವಸತಿ ಮತ್ತು ವಾಣಿಜ್ಯ ಯೋಜನೆಗಳಿಗೂ ಈ ನಿಯಮ ಅನ್ವಯವಾಗಲಿದೆ.
ರಸ್ತೆ ಅಗಲದ ಆಧಾರದಲ್ಲಿ FAR
ಹೊಸ ಯೋಜನಾ ಚೌಕಟ್ಟಿನ ಪ್ರಕಾರ, ರಸ್ತೆ ಅಗಲವನ್ನು ಆಧರಿಸಿ FAR ಹೆಚ್ಚಿಸಲಾಗಿದೆ:
-
30 ಮೀಟರ್ಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಅಗಲದ ರಸ್ತೆ – ಗರಿಷ್ಠ FAR 5.2
-
24–30 ಮೀಟರ್ ರಸ್ತೆ – FAR 4.8
-
18–24 ಮೀಟರ್ ರಸ್ತೆ – FAR 4.0
-
12–18 ಮೀಟರ್ ರಸ್ತೆ – FAR 3.6
-
12 ಮೀಟರ್ಗಿಂತ ಕಡಿಮೆ ರಸ್ತೆ – FAR 2.45 ರಿಂದ 2.8
ಈ ಮೊದಲು ಬಹುತೇಕ ಕೈಗಾರಿಕಾ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ FAR 3.25 ರವರೆಗೆ ಮಾತ್ರ ಅನುಮತಿ ಇತ್ತು. ಹೊಸ ನಿಯಮದಿಂದ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಯ ಸಾಮರ್ಥ್ಯ ಗಣನೀಯವಾಗಿ ಹೆಚ್ಚಾಗಿದೆ.
ಲಂಬ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ಉತ್ತೇಜನ
ಸರ್ಕಾರದ ಉದ್ದೇಶ ಲಭ್ಯವಿರುವ ಜಾಗವನ್ನು ಹೆಚ್ಚು ಪರಿಣಾಮಕಾರಿಯಾಗಿ ಬಳಸುವುದು. ಕೈಗಾರಿಕಾ ಭೂಮಿ ದಿನದಿಂದ ದಿನಕ್ಕೆ ಅಪೂರ್ತಿಯಾಗುತ್ತಿರುವ ಹಿನ್ನೆಲೆಯಲ್ಲಿ, ಲಂಬ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಅನಿವಾರ್ಯವಾಗಿದೆ. ಹೆಚ್ಚಿನ FAR ಅನುಮತಿಯಿಂದ ಒಂದೇ ಜಾಗದಲ್ಲಿ ಹೆಚ್ಚು ಉತ್ಪಾದನಾ ಘಟಕಗಳು, ಗೋದಾಮುಗಳು, ಕಚೇರಿಗಳು ಹಾಗೂ ಕಾರ್ಮಿಕರ ವಸತಿ ನಿರ್ಮಾಣ ಸಾಧ್ಯವಾಗಲಿದೆ.
ರಾಜ್ಯದ ವಾಣಿಜ್ಯ ಮತ್ತು ಕೈಗಾರಿಕಾ ಇಲಾಖೆಯ ಹಿರಿಯ ಅಧಿಕಾರಿಗಳು ಹೇಳುವಂತೆ, ಈ ನಿರ್ಧಾರವು ಹೆಚ್ಚಿನ ಕೈಗಾರಿಕೆಗಳನ್ನು ಆಕರ್ಷಿಸಿ, ಉತ್ಪಾದನಾ ಸಾಮರ್ಥ್ಯ ಹೆಚ್ಚಿಸಿ, ಸಾವಿರಾರು ಉದ್ಯೋಗಾವಕಾಶಗಳನ್ನು ಸೃಷ್ಟಿಸಲಿದೆ.
ಇಂಟಿಗ್ರೇಟೆಡ್ ಇಂಡಸ್ಟ್ರಿಯಲ್ ಟೌನ್ಶಿಪ್ಗಳಿಗೆ ಬಲ
30 ಮೀಟರ್ಗಿಂತ ಹೆಚ್ಚು ಅಗಲದ ರಸ್ತೆಗಳ ಪಕ್ಕದಲ್ಲಿರುವ ಇಂಟಿಗ್ರೇಟೆಡ್ ಇಂಡಸ್ಟ್ರಿಯಲ್ ಟೌನ್ಶಿಪ್ಗಳಲ್ಲಿ 45% ಗ್ರೌಂಡ್ ಕವರೆಜ್ ಮತ್ತು ಒಟ್ಟು FAR 5.2 ವರೆಗೆ ಅನುಮತಿ ನೀಡಲಾಗಿದೆ. ಇದರಿಂದ ಉತ್ಪಾದನಾ ಘಟಕ, ವಾಣಿಜ್ಯ ಬೆಂಬಲ ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ ಹಾಗೂ ಕಾರ್ಮಿಕರ ವಸತಿ—all-in-one ಮಾದರಿಯಲ್ಲಿ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಸಾಧ್ಯವಾಗುತ್ತದೆ.
ಸಣ್ಣ ಉದ್ಯಮಿಗಳಿಗೆ ಸಹಾಯ
ಸಣ್ಣ ಕೈಗಾರಿಕಾ ಜಾಗಗಳಿಗೂ ಸರ್ಕಾರ ಸಡಿಲಿಕೆ ನೀಡಿದೆ. 255 ಚದರ ಮೀಟರ್ವರೆಗೆ ಜಾಗ ಹೊಂದಿರುವ ಕೈಗಾರಿಕಾ ಪ್ಲಾಟ್ಗಳಲ್ಲಿ 7 ಮೀಟರ್ ಎತ್ತರದ ಕಟ್ಟಡಗಳಿಗೆ ಕೇವಲ 1.5 ಮೀಟರ್ ಮುಂಭಾಗ setback ಮತ್ತು ಒಂದು ಬದಿಯಲ್ಲಿ 1 ಮೀಟರ್ setback ಸಾಕಾಗುತ್ತದೆ (ರಸ್ತೆಯ ಅಗಲ ಕನಿಷ್ಠ 9 ಮೀಟರ್ ಇರಬೇಕು). ಇದರಿಂದ ಸಣ್ಣ ಉದ್ಯಮಿಗಳು ಕಡಿಮೆ ವೆಚ್ಚದಲ್ಲಿ ಕಟ್ಟಡ ನಿರ್ಮಾಣ ಮಾಡಬಹುದು.
ಪಾರ್ಕಿಂಗ್ ಮತ್ತು ಮೂಲಸೌಕರ್ಯ
ಹೆಚ್ಚಿದ ಅಭಿವೃದ್ಧಿಗೆ ತಕ್ಕಂತೆ ಪಾರ್ಕಿಂಗ್ ನಿಯಮಗಳನ್ನೂ ಪರಿಷ್ಕರಿಸಲಾಗಿದೆ. ಸಾಮಾನ್ಯ ಕೈಗಾರಿಕೆಗಳು ಮತ್ತು ಡೇಟಾ ಸೆಂಟರ್ಗಳು ಒಟ್ಟು ಜಾಗದ ಕನಿಷ್ಠ 2% ಅನ್ನು ಪಾರ್ಕಿಂಗ್ಗೆ ಮೀಸಲಿಡಬೇಕು. ಗೋದಾಮು ಮತ್ತು ಲಾಜಿಸ್ಟಿಕ್ಸ್ ಘಟಕಗಳು 3% ಜಾಗವನ್ನು ವಾಹನ ಸಂಚಾರ ಮತ್ತು ಪಾರ್ಕಿಂಗ್ಗೆ ಬಳಸಬೇಕು.
ಬೆಂಗಳೂರು ಹೊರವಲಯದಲ್ಲಿ ಬದಲಾವಣೆ
ಈ ನೀತಿ ವಿಶೇಷವಾಗಿ ಬೆಂಗಳೂರು ಹೊರವಲಯ—ಬಾಗಲೂರು, ಹಾರ್ಡ್ವೇರ್ ಪಾರ್ಕ್, ದೊಡ್ಡಬಳ್ಳಾಪುರ, ತುಮಕೂರು, ಹೊಸೂರು ಮುಂತಾದ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ ದೊಡ್ಡ ಬದಲಾವಣೆ ತರಲಿದೆ. ಕೈಗಾರಿಕಾ ಬೆಳವಣಿಗೆಯೊಂದಿಗೆ ವಸತಿ, ವಾಣಿಜ್ಯ ಹಾಗೂ ಚಿಲ್ಲರೆ ವ್ಯಾಪಾರಕ್ಕೂ ಬೇಡಿಕೆ ಹೆಚ್ಚುವ ನಿರೀಕ್ಷೆ ಇದೆ.
ರಾಜ್ಯದ ಆರ್ಥಿಕತೆಗೆ ಲಾಭ
ಭೂಮಿ ಕಡಿಮೆ ಬಳಕೆಯಾಗುತ್ತಿದ್ದ ಸಮಸ್ಯೆಗೆ ಈ ನಿಯಮ ಪರಿಹಾರ ನೀಡುತ್ತದೆ ಎಂದು ರಿಯಲ್ ಎಸ್ಟೇಟ್ ತಜ್ಞರು ಅಭಿಪ್ರಾಯಪಟ್ಟಿದ್ದಾರೆ. ಈಗಾಗಲೇ KIADB ಭೂಮಿಯಲ್ಲಿ ಸುಮಾರು ಅರ್ಧಭಾಗ ಕಟ್ಟಡ ನಿಯಮಗಳಿಂದ ಬಳಕೆಯಾಗದೆ ಉಳಿದಿತ್ತು. ಹೊಸ FAR ನಿಯಮದಿಂದ ಹೆಚ್ಚಿನ ನಿರ್ಮಿತ ವಿಸ್ತೀರ್ಣ ಲಭ್ಯವಾಗಲಿದೆ.
ಇಲೆಕ್ಟ್ರಾನಿಕ್ಸ್, ಏರೋಸ್ಪೇಸ್, ಆಟೋಮೊಬೈಲ್, ಡೇಟಾ ಸೆಂಟರ್ ಹಾಗೂ ಸಪ್ಲೈ-ಚೈನ್ ಕ್ಷೇತ್ರಗಳಲ್ಲಿ ಜಾಗತಿಕ ಹೂಡಿಕೆಗಳನ್ನು ಆಕರ್ಷಿಸಲು ಈ ನೀತಿ ಸಹಾಯಕವಾಗಲಿದೆ. ಲಂಬ ಉತ್ಪಾದನಾ ಮಾದರಿಯತ್ತ ಸಾಗುತ್ತಿರುವ ಜಾಗತಿಕ ಕಂಪನಿಗಳಿಗೆ ಕರ್ನಾಟಕ ಸ್ಪರ್ಧಾತ್ಮಕ ಗಮ್ಯಸ್ಥಾನವಾಗುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಇದೆ.
ಸಮಾರೋಪ
ಒಟ್ಟಾರೆ, ಕೈಗಾರಿಕಾ ಪ್ರದೇಶಗಳಲ್ಲಿ 5.2 FAR ಅನುಮತಿ ನೀಡಿದ ಕರ್ನಾಟಕ ಸರ್ಕಾರದ ನಿರ್ಧಾರವು ಬೆಂಗಳೂರು ಸ್ಕೈಲೈನ್ನ್ನು ಮಾತ್ರವಲ್ಲ, ರಾಜ್ಯದ ಕೈಗಾರಿಕಾ ಭವಿಷ್ಯವನ್ನೂ ಹೊಸ ದಿಕ್ಕಿಗೆ ಕೊಂಡೊಯ್ಯಲಿದೆ. ಮುಂದಿನ ದಶಕದಲ್ಲಿ ಕರ್ನಾಟಕದ ಕೈಗಾರಿಕಾ ಕಾರಿಡಾರ್ಗಳಲ್ಲಿ ದೊಡ್ಡ ಮಟ್ಟದ ಸಮಗ್ರ ಅಭಿವೃದ್ಧಿ ಕಾಣುವ ಸಾಧ್ಯತೆ ಇದೆ.